Stanovanjski krediti na Danskem so prav gotovo ena od najbolj vročih finančnih zgodb tega poletja. Informacije, ki prihajajo s severa Evrope, so veliko presenečenje tudi za dobre poznavalce bančništva in financ. Največja skandinavska banka Nordea je začela ponujati svojim danskim kreditojemalcem dolgoročne, 20-letne, stanovanjske kredite brez obresti. To, da banke ne bodo zaračunavale obresti za dane kredite, oziroma, da bodo obresti za posojeni denar celo plačevale, je bilo še pred nekaj leti nepredstavljivo. Ja, prav ste prebrali, banke ponujajo stanovanjske kredite celo po negativni obrestni meri. Tretja največja banka na Danskem - Jyske Bank - ponuja 10 letne kredite po - 0,50 %. Banka torej plačuje kreditojemalcem, da najemajo denar pri njej.
Stanovanjski krediti na Danskem so najcenejši na svetu
Zgoraj navedena primera pa nista osamljena. Tudi drugi večji danski kreditodajalci (Realkredit Danmark, Totalkredit ...) ponujajo celo 30-letne hipotekarne kredite po obrestni meri 0,5 %.
Stanovanjski krediti na Danskem so najcenejši na svetu. Zadnje akcije danskih bank pa verjetno pomenijo tudi začetek novega trenda v bančništvu v Evropi.
V praksi banke ne plačujejo obresti kreditojemalcem. Ob vsakem odplačilu kredita se znesek preostale glavnice zniža za več, kot znaša znesek obroka. Seveda pa je pri celostnem izračunu stroška kredita potrebno upoštevati še druge bančne stroške pri odobritvi kredita, tako da na koncu plačani znesek le ni nižji od na začetku najetega. A vseeno se je zgodila revolucija v obračunu in razumevanju obresti. Hkrati pa so tudi stroški najemanja, odplačevanja in spreminjanja kredita vedno nižji (poglejte si cenik stroškov pri največji banki Nordea).
Najemanje kreditov na Danskem še nikoli ni bilo cenejše. Zato je logično pričakovati, da bodo tudi cene nepremičnin dodatno poskočile.
Kako je do tako nizkih obrestnih mer sploh prišlo?
Zniževanje obrestnim mer evropskih centralnih bank, da bi spodbudile gospodarsko rast, se sedaj končno odraža tudi v realem gospodarstvu. Primerov iz finančnega sektorja je namreč že dolgo časa veliko. Informacij o tem, da so donosi dolgoročnih državnih obveznic negativni, smo že skoraj naveličani. Rekordno nizki negativni donosi, niso več nobena posebej nova informacija.
Stanovanjski krediti, ki jih banke dajejo svojim strankam, pa so vseeno nekoliko drugačna zgodba. Da bi se tudi posamezniki zadolževali po negativni obrestni meri pa je le nekoliko preveč. Tako smo vsaj mislili do nedavnega.
Banke imajo po večini zelo raznolike vire financiranja, od vlog prebivalstva do virov iz medbančnega trga in centralne banke, do dolgoročnega financiranja in še bi lahko naštevali. Ključne pa so vsekakor obrestne mere centralne banke, saj te določajo splošno raven kratkoročnih obrestnih mer v gospodarstvu. Po začetku finančne krize je recimo Evropska centralna banka (ECB) začela najprej močno, kasneje pa bolj zmerno, zniževati svoje obrestne mere, da bi na ta način spodbudila inflacijo in gospodarsko rast.
Ključna obrestna mera ECB je obrestna mera za operacije glavnega refinanciranja (Main Refinancing Operations Rate). Le-ta je že dobrih šest let pod nivojem 0,50 %, zadnja tri leta pa je stabilna na nivoju 0 %. To je obrestna mera, ki jo plačujejo poslovne banke, če si od ECB izposodijo denar za en teden. Podobne oziroma malenkost nižje obrestne mere ima tudi Danska centralna banka (Danmarks Nationalbank). Pri tej zgodbi je seveda potrebno poudariti, da je Danska izven evrskega območja (je pa v praksi tesno povezana z njim). Za razumevanje celotne zgodbe naj še dodam, da finančni trgi pričakujejo znižanje obrestnih mer ECB že septembra.
Ali bodo slovenske banke vsaj prisluhnile temu trendu?
Težko je reči. Stanovanjski krediti iz zgornjih primerov nakazujejo dobro prakso danskih bank, ko le-te, v bojazni po skorajšnjem gospodarskem krčenju, raje posojajo denar po izjemno nizkih obrestnih merah (in zaslužijo malo ali nič), kot da bi nadaljevale kreditiranje po visokih obrestnih merah, pa teh kreditov upniki ob ponovni krizi ne bi mogli vračati. Po domače: raje zaslužijo malo manj z veliko verjetnostjo poplačila glavnice, kot da bi pričakovali visoke donose, ki v primeru krize ne bodo realizirani. Gre za malo bolj preudaren, predvsem pa dolgoročnejši načrt danskih bankirjev.
Pri nas pa vsakega bankirja skrbi zgolj obdobje do konca njegovega mandata. Zato tudi njegovo obdobje načrtovanje sovpada z mandatom. Kar se bo zgodilo kasneje (poplačilo ali neplačilo dolgoročnih kreditov pa skoraj gotovo dospeva v naslednjem mandatu) je pač težava drugih.
Več o analizi in perspektivah negativnih obrestnih mer
Pridružite se nam na prihajajočem seminarju Finance za nefinančnike, kjer bo več govora o denarni politiki centralnih bank, ki določajo ključne obrestne mere v gospodarstvih in o finančnih tveganjih, ki določajo kreditne pribitke. Ob koncu seminarja pa bomo podrobneje obravnavali tudi časovno vrednost denarja v luči negativnih obrestnih mer in praktične primere izračuna obrokov kredita. Sledite našim finančnim nasvetom ali pa osvojite kakšen nov trik s področja finančne pismenosti.